房产抵押贷款必须搞懂的几个问题

　　一、借款人在抵押房屋时是否属于多次抵押。

　　此问题根本不必担心，携带房屋手续到当地房产局提档即可，房产局档案一目了然，目前中国很多地方连二次抵押都不能进他项，谈何多次抵押。(注：如果民间借贷从业者不知道提档是怎么回事，你就别在这行混了。另外说明一点，针对于《担保法》关于抵押权顺位与优先受偿权的司法理论来讲，房产是可以无限次进押的，但是很多城市的房屋管理条例是不允许的。这是目前行政层面与司法层面的矛盾，此处不多做讨论。)

　　二、借款人的房产是否属于唯一住房?是否小于70平方米?审核过程中有没有提供真实的二居证明?发生逾期房产能不能执行(变现)?(此处不讨论房产价值问题)

　　提供二居证明的本来目的是防止在借款发生逾期时，避免唯一住房无法强制执行，但是我在这里可以郑重的告诉大家，做民间借贷的，一旦发生逾期，需要收回借款时，第一原则就是避免诉讼，不用法院执行，下面我会叙述这个是怎么实现的。

　　目前民间借贷在办理抵押时，实际上基本是六个合同或手续，实际存在的是六项司法权利(四项独立权利+两个从属权利)，即：1、债权，2、抵押权(债权的从属权)，3、物权代位，4、期限物权、5、具有强制执行效力的债权文书、6、定金担保权(期限物权的从属权)，这些可以完全避免第二项中所叙述的所有问题。

　　1、债权：借贷合同。

　　2、抵押权：抵押合同及手续，债权的从属权(他项权利证，目前国内大部分地区只能做第一顺位抵押权登记，少数地区不限制)。

　　3、物权代位：不可撤消的房屋全权委托公证(此项为重中之重)

　　提醒：受托人不要做成债权人(抵押权人)自己，要做成债权人(抵押权人)信赖的第三人(非直系亲属，目的是防止房屋变现困难(万一房子不好卖)，这时受托人可以把房屋直接过户给债权人(抵押权人)，说的更直白一些就是到时放的款收不回来，房子又卖不出去时，大不了自己还能剩套房子，日后再变现，也不至于把自己玩死。而且在过户给自己时完全可以玩低评高贷或低签高收，还能套出来更多的钱，这里不做详细解释。

　　重点：此委托公证效力极其强大，受托人可以在不通知原房屋产权人(债务人、抵押人)的情况下，直接将房屋过户给除受托人自己及受托人直系亲属以外的任何人，包括抵押权人、然后直接收房子，此时房子已过户更名，与原产权人完全脱离，收房子行使的是物权，并非抵押权，物权属形成权，并非请求权，与房产是不是唯一住房无关，与所抵押的房产所抵押的房产户口里有没有未成年儿童和老人无关。更重要的是，此时收房子根本就不是债权人(抵押权人)在行使抵押权，而是第三受让人在行使物权，即使是房屋过户给了债权人(抵押权人)，收房子的行为也是在行使物权，与债权和抵押权完全无关，本人在线下实际操作中，市内各区的开锁公司都是与我们长期合作的，遇到收房子不配合的，直接带着开锁的去换锁芯，直接清人，原房屋产权人报案都没用(只要不伤人就没事儿)，派出所出警后，警方只对房产证说话，线下这样做了近十一年，从未出过问题(一定要在过户后，新的房产证下来了再收，加急办理大概是7至15天，加急费420元左右，另注：过户后房产档案立即变更)。

　　这里多说几句，在网上看到过不少文章，说什么房屋旦有老人，儿童，是唯一住房的不能收，讲什么人道主义之类的，我可以毫不忌讳的告诉大家，这些全是扯淡，民间借贷的生存之首就是兹不带兵悲不借款，我们不去评论这样做的好与坏，想要在民间借贷的圈子里活下去，必须有这样的狼性，本身在民间借贷的世界里，生存就意味着残忍，拿出自己的狼性，才能做放贷人。

　　针对不可撤消的房屋全权委托公证中受托人的权利概述：受托人代替原房屋产权人，办理该房屋一切事宜，与房屋原产权人亲自办理具备同等法律效力，包括代理原房屋产权人签约、解押、办理买卖手续过户更名、代缴一切税费、代收房款、代收房款后代替原房屋产权人清偿不超过代收价款金额的在此房屋上附有一切抵押权的债务，并免除受托人一切责任。(非亲属交易时房款会走房产局的资金监管账户，三至七个工作日会直接打到受托人和他项权利人(抵押权人)指定的账户)，各地在操作手法上会有些不同，但都是大同小异，套路差不多。

　　如果在抵押期间，此房屋产生另外的查封，此时有两种玩法：第一，直接找到提起诉讼保全的人，和他沟通，提起诉讼保全的人一定会明白，房屋强制执行变现基本都得两年的时间，房子值多少钱谁都知道个大概，和他明说，房子我们能直接卖，变现以后我们把我产的债权金额扣下，剩下的购买你的债权，也就是债权转让，这种玩法比较变态，也存在一定的风险，就看你怎么玩了。