房贷利率打折过去，高房贷利率还会来吗？

    中国内地房贷利率进入历史最严时期，“折扣利率”正在消失。短短一年多时间，房贷利率从4.48%飙升至5.12%。这也是房贷利率从2016年以来首次升破5%，超过银行五年以上贷款基准利率4.9%。“折扣利率”消失意味着什么？房贷利率“破5”之后怎么办？高房贷利率还会来吗？
    中国内地房贷利率进入历史最严时期，“折扣利率”正在消失。
    融360数据显示，8月份全国首套房平均利率连续8个月上升，已达5.12%。与此对比，2016年6月全国首套房平均房贷利率降至4.48%，处于历史最低位。
    短短一年多时间，房贷利率从4.48%飙升至5.12%。这也是房贷利率从2016年以来首次升破5%，超过银行五年以上贷款基准利率4.9%。
    “折扣利率”消失意味着什么？房贷利率“破5”之后怎么办？高房贷利率还会来吗？
    7月份成“分水岭”
    值得注意的是，二线城市利率上升早于一线城市。比如，7月份南宁首套房平均利率5.12%、武汉5.09%、宁波5.07%、南京5.03%、福州5%，利率全面超过5%。
    从首套房平均利率区间来看，8月份北上广深一线城市分布在4.83%-5.13%的区间范围内。北京首套平均利率为5.12%、广州为5.13%、深圳为5.04%，均已突破5%。伴随贷款折扣优惠上浮，还出现了房贷收紧、停止进件、银行贷款降额。
    以北京楼市为例，今年首套房贷利率经历四次调整：1）元旦后，银行普遍将8.5折上调到9折；2）3月下旬，16家银行将9折上调到9.5折；3）5月后，约10家银行将首套房贷利率上调至基准利率；4）6月份，部分银行将首套住房贷款利率上调至基准利率的1.1倍。
    另据了解，8月份全国533家银行中，约有一半银行上调了首套房利率，上浮执行基准利率上浮，较上月新增126家，且上浮趋势较明显。其中，有484家已不再提供优惠利率，占比高达90.8%。
    回顾最近几年，首套房贷利率打折一直是优惠政策，并在2014年“930房贷新政”中得到落实。
    当时的政策规定，“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。”
    早几年，各大银行普遍给予购房者8.5折-9折之间的贷款利率，而8.5折的利率更成为北京、天津、广州等多地城市的主流。
    但从今年初开始，风向开始变化：8.5折优惠利率纷纷减少，且不再低于9折。值得注意的是，从今年1月起，首套房贷利率连续八个月上升。
    有关统计表明，7月份成为“分水岭”，当月全国首套房平均利率为4.99%，相当于基准利率1.02倍，同比去年的4.44%上升了12.38%。
    有关评论认为，房贷利率上浮是货币政策边际收紧与房地产长效调控机制共同作用的结果。“相对于房贷利率首破5%，更应关注银行开始不再提供利率打折。这是管理层用温和方式调控房地产市场的新动向。”北京一位地产业分析对华尔街说道。
    “房贷折扣利率会导致息差收窄，会影响银行未来投放的意愿，这也说明银行正在通过各个途径消化房贷成本压力。”北京地区一位地产业分析师对华尔街见闻表示。
    各大银行资金成本高，并尝试通过金融机构体系内部消化传导压力，但收效甚微。因此，一些银行开始尝试减少房贷打折，将部分资金转化为利用率高、期限短的消费贷。
    这位分析师还指出，这符合政策层去杠杆的整体思路。由于房贷占货币投放量很大一部分，需求端对居民中长期新增贷款拉动力量较大。因此，银行倾向于采用不调基准利率、上浮房贷利率的温和方法。
    房贷利率上升渐成趋势
    商业银行纷纷上调首套房贷利率，主要并非为了贯彻房地产调控这个政策目的，而是基于银行系统房贷资金成本上升的内生动力。
    举个例子，余额宝等货币基金7日年化利息超过4%，货币基金主要投向银行协议存款和大额存单，银行付出的资金成本在4%以上。如果房贷利息再打9折甚至更低，银行房贷业务就无利润可言。
    再来看看今年上半年的房贷总量。央行数据显示，2017年上半年，房地产贷款增加3.04万亿元，比上年全年占比低6.7个百分点。其中，个人住房贷款余额增速比上年末回落5.9个百分点。
    实际情况是，诸多银行上半年已经将全年70-80%的信贷额度用光，下半年信贷额度仅剩下2到3成。也就是说，下半年将会是无款可贷，房贷大幅收紧不可避免。从这个角度来看，僧多粥少的局面导致房贷利率上升成为一种趋势。
    随着房贷利率上浮，购房成本也持续提升。即使在二三线城市，购房者的成本也会剧增。
    根据测算，当房贷利率从4.9%上浮20%之后，在青岛以成交价11185元/平方米购买一套100房屋（首套房），以同样的还款方式（等额本息）和还款年限（30年），在贷款本金相同的情况下，购房者每月将多付478.63元，总共多付172306.8元利息。
    据了解，利率上调对房地产市场带来了一定程度的波及。比如，7月份一手房与二手房成交环比降幅在13%左右，同比降幅超过25%。
    多家上市银行披露了今年上半年个人住房按揭贷款情况，虽然从贷款数额上来看，今年上半年上市银行个人住房按揭贷款余额仍保持正增长，但和去年相比，增长幅度明显下降，有的银行今年上半年较年初增加不足亿元。
    纵向上来看，房贷增量放缓趋势更加直观。中房智库研究数据显示，有6家银行2016年个人住房贷款增量占贷款总增量超过50%，分别是农业银行(3.80 -0.26%,诊股)(3.58 -1.38%)（78%）、兴业银行(17.56 -1.35%,诊股)（73%）、中国银行(3.96 -0.50%,诊股)(3.76 -1.57%)（70%）、工商银行(5.97 -0.50%,诊股)(5.92 -1.66%)（65%）、建设银行(7.14 -0.14%,诊股)(6.67 -1.62%)（64%）以及招商银行(28.93 -1.90%,诊股)(29.80 -1.97%)（52%）。但是，到今年上半年，该数据均下降至45%以下，显示个人房贷井喷之势正在得到控制。
    另有数据显示，2016年上半年，新增个人贷款中住房按揭贷款占比高达91.43%；而今年上半年这一比例仅为51.40%。
    房贷利率曾一度超过7%
    回顾最近十年，房贷利率最高时曾一度超过7%。但是，首套房利率大多低于基准利率，基本上处于7折至基准利率之间。
    据了解，中国内地房贷利率大幅走高只有两次：2012年初达到7.5%，2014年中达到7%。
    有一种观点甚至认为，到2019年底，伴随美联储加息周期临近高潮，中国央行基准利率将达到3.5%-4.25%区间带，对应房贷利率应到7%以上。连续加息之后，美联储将利率目标区间上调到0.75%至1.00%水平，而中国目前一年期基准利率为1.5%。
    如果美联储每次加息幅度为25个基点的话，再加两次息，中美基准利率就打平了。联邦公开市场委员会曾声明，2017、2018美联储预计加息6次以上，2019年将加息2次以上。留给中国利率政策反应的时间，已经迫在眉睫。
    另一个更重要的问题是：中美利率可以倒挂么？答案是：完全不可能！一旦中美利率倒挂，大量资本将汹涌逃出境外，这种结果根本不能承担也无力承受。
    中国央行能做的只能是，跟随美联储为主的全球央行一块被动加息。根据时间推断，中国加息启动点极有可能在美联储9月或者12月会议之后。
    在过去的二十多年里，中国中长期贷款利率绝大多数时间在7%左右徘徊波动，而最近两年中长期贷款4.9%的低利率即将要消失了。
    几年之后，如果中国的存款基准利率在3.5%-4.25%的这个区间里，再按照央行近几年一直以来执行的3.4%-3.6%的利差计算，未来五年以上中长期贷款利率（也就是房贷利率），很有可能重新回到7%左右。
    需要指出的是，上述观点只是一种假设美联储连续8次加息的基础之上的测算，其中的不确定性仍然取决于美联储的加息力度。
    总体而言，在当前的调控状态下，到今年底以前中国内地的房贷利率上浮是大概率事件。事实上，房贷利率上浮与调控政策加码，共同构成了一套“组合拳”，对楼市发挥了调控作用。
    多数机构预测，在货币流动性趋紧的情况下，热点城市的楼市将延续最近开始的降温趋势，房价环比或将于11月由正转负。