房屋买卖合同实为民间抵押借贷引诉讼

　　近期，天津二中院辖区法院连续受理多起名为房屋买卖、实为民间抵押借贷引起的民事纠纷。主要表现为，双方当事人签订房屋买卖合同，但实质系借款人以自己或他人所有的房屋通过中介机构或个人以借款为目的抵押给债权人，最终引发诉讼。此类案件数量有上升趋势，部分案件已进入二审程序，应引起重视。

　　一、案件类型

　　此类案件主要集中表现为三种类型：一是借款人将其本人所有的房屋以买卖方式进行借款抵押，债权人获得高额利息。此类案件中，房屋买卖的合同价款往往远高于实际借款，债权人不但可以通过两者之差额获得高额利息，而且可以获得房屋今后价格上涨的超额利润，导致一方当事人利益严重失衡。二是借款人将亲属、朋友或他人所有的房屋以买卖方式进行借款抵押，诈骗之目的。此类案件中，借款人往往以之手段将他人所有的房屋通过买卖的形式为其借款提供，获得借款后逃之夭夭。债权人遂将房屋所有权人诉至法院要求变更房屋权属，此类案件因涉及刑事犯罪，处理起来尤为慎重。三是中介机构进行借款居间活动，居间介绍借贷双方以签订房屋买卖合同的形式进行借款，待债务履行期限届满将房屋直接过户给债权人。因此行为违反了法、物权法的性，无法实现抵押的目的，不仅没有减少债权人的风险，反而给交易双方造成了其他不必要的经济损失。

　　二、产生原因

　　1、政策法律与经济发展需求存在差异。随着天津经济社会的不断发展，特别是滨海新区开发力度不断加大，资本市场对于资金需求量不断上升。但由于某些政策原因，部分企业和个人融资渠道不畅，导致民间借贷异常活跃，从而催生以房屋买卖合同形式进行融资，达到规避法律的目的。

　　2、房屋中介机构管理存在漏洞。由于缺乏相应的管理规范，导致部分中介机构从中搭桥，为借贷双方创造条件，变相交易，从中获利。

　　3、杀熟现象凸显法律意识和意识薄弱。多数涉及借款人利用第三人所有的房屋进行借款的案件中，第三人往往是借款人的亲属或朋友，他们大多轻信或被借款人而用自己的房屋抵押给债权人。当借款人携款潜逃后，依然不去报警，待债权人将其诉至法院后，才认识到自身利益受到巨大侵害，又叫屈，甚至到法院闹访。

　　三、相关

　　1、严格控制此类案件的审理力度。根据我国法、物权法等法律法规的相关，以房屋买卖合同形式实现抵押的合同违反了强制性，应一律按照无效认定。对于债权人诉请房屋所有权人依合同约定履行或承担违约金等诉请，不应予以支持。凡涉及刑事犯罪的，涉诉房屋作为债务人犯罪之工具，被害人即债权人主张履行买卖合同的，一律不予支持，应按照刑事追赃程序予以处理。

　　2、加强房屋中介机构的规范监管。对于房屋中介机构，一是要完善该行业法律法规，构建适合我国国情需要的法律体系，为有效规范中介服务奠定制度基础。二是加强对机构及从业人员的日常监管，形成长效监管机制。三是提升从业人员素质，严格持证上岗制度，杜绝从业人员从中谋取，损害当事人利益。

　　3、加强法制教育，提升法律意识。通过各种媒介途径，加强对普通百姓的法制教育，以案说法，说明此类行为的危害性，引导大众如遇此类情况，应提高、自身权益，避免上当、给留有可乘之机。