房贷政策风向改变，房价涨跌的趋势分析

房贷政策风向改变，房价涨跌的趋势分析

2016-08-12 16:36:23

　　2016下半年房价还会涨吗？
　　中国社科院财经战略研究院发布2016年二季度宏观经济分析报告指出，未来一线城市楼市短线见顶的可能性极大，观望气氛转浓，二线城市房价涨速进一步扩大后也将趋缓，三四线城市房价稳中有升或稳中有降。
　　报告显示，2016年5月，在宽松住房信贷环境出现微调以及深圳、上海等热点城市政府收紧调控政策的大背景下，全国住房销量尽管仍惯性增长，但总体涨速已出现放缓趋向。一线城市有所退热，房价涨幅开始趋缓；由于非一线城市限购措施的松绑、取消，同时受一线城市房价上涨的扩散影响，部分热点二线城市房价飙升，其住房市场呈现过热征兆：三线及以下城市尽管住房库存水平较高，但在前期政策利好的支持下，房价仍缓慢回升。

　　意思就是现在一线涨不动了，二线城市房价上涨过热，三线及以下城市库存还是较高。

房贷政策

　　5月二线城市房价领涨全国并非偶发孤立事件。年初一线城市楼市高温遭遇政策调控升级，验证了“资产荒”下加配热点城市住宅不动产的逻辑，进一步激发市场对相似基本面二线城市住宅的热烈追捧。但二线城市基本面整体弱于一线城市，房价运行将更多地受到本地家庭收入状况的制约，并不支持房价短期内大幅上扬。因此，当前二线城市特别是“四小龙”房价的大涨，恐将引发未来市场供求错位风险。
　　二线城市楼市启动与一线城市同步。2016年2月末，南京、合肥的新建商品住宅价格环比涨幅分别为2.6%、2.3%，虽然低于深圳3.5%的环比涨幅，但与同期北京、上海涨幅基本持平。4月，一线城市楼市高温遭遇政策调控升级后，二线城市房地产市场，因其独特的地区经济金融中心位置、人口流入压力、相对完善的基础设施和良好的教育医疗环境等，进一步凸显住宅不动产配置的优势，呈现出高温不退现象。
　　不过，二线城市房地产基本面明显弱于一线城市，不支持房价短期内大幅上涨。从城市定位看，一线城市定位于国际大都市，住宅不动产纳入全球资产配置网，而二线城市定位于区域经济金融中心，住宅供求大体仅限于区域相对狭小辐射范围。从人口流入分析，二线城市人口规模接近千万人，基本接近区域经济金融中心所能承受的极限，而一线城市人口需要动用行政手段控制人口无序增长。从房价支撑力看，一线城市房价比肩国际大都市，呈现出“泛豪宅化”，与本地居民平均收入整体相关性较小。而二线城市住宅需求主要稳定在本地居民，势必更多地受到地方居民家庭收入状况制约。从住宅流动性看，一线城市住宅流动性远远超过二线城市，今年前四个月，北京、上海、深圳等一线城市二手房成交面积约为新房的两倍以上。虽然二线城市存量房交易量也超过新房，但流动性明显弱于一线城市。
　　从城市居民收入状况分析，2015年，我国一二线热点城市居民年个人可支配收入均在5万元左右，部分二线城市房价和库存水平均处于相对低位，年初以来住宅投资投机性需求回潮，打破了此前住宅供求弱平衡状态，导致房价快速上涨，但还没有全面脱离合理区间。但近期房地产企业在二线城市非理性竞地，导致地价溢价率成倍上升，部分地王项目预期售价远远高于在售楼盘价格，恐怕会过度背离城市居民家庭收入增长前景，导致未来住宅供求关系明显错位。
　　对于房价未来的走势，财经院城市与房地产研究室博士后丁如曦表示，从市场内部看，尽管住房市场总体库存下降，但仍然保持较高水平，且局部投机泡沫较大；从市场外部看，金融信贷环境难以再进一步宽松，甚至还有趋紧的可能，而住房市场的扩张与收缩和金融市场息息相关。
　　丁如曦预测，综合市场内外部环境，一线城市楼市短线见顶的可能性极大，观望气氛转浓，住房销量萎缩，房价相对稳定或小幅下跌；二线城市房价涨速进一步扩大后也将趋缓；三四线城市房价稳中有升或稳中有降；住房开发投资增速缓慢回升，未来或将存在调整的可能。
　　总结起来就是，一线城市房价涨不动了；买房的人也开始观望了；二线城市房价在经历火热上涨后也将趋于平稳；三四线城市房价有的会上涨有的会下降，整体比较平稳；房贷市场进一步宽松的可能性不太大