个人住房贷款有哪些方式

　　个人住房贷款有哪些方式？贷款买房是当代人的一种非常见的消费方式，目前最常用到的贷款方式有 ：公积金贷款、商业贷款。下面我们一起来看看者两种方式是怎样的？

个人住房贷款

　　一、公积金贷款。想知道什么是公积金贷款，就必须得清楚什么是住房公积金：住房公积金是职工及其所在单位每月按规定缴存，归职工个人所有的长期住房储金。如果说在自己所在的单位没有按时足额的缴纳住房公积金，或者说自己所在的单位压根就没有住房公积金，都是办理不了公积金贷款的。
　　而就算单位有按时足额给职工缴纳个人住房公积金，那在办理公积金贷款的过程也是有规定的。并不是想贷多少都可以的，更不是想贷多久都行的。
　　贷款额度：个人住房公积金贷款额度一般限制在购房总价款的80%以内，集资建房(房改房)最高不超过购房总价款的90%，商品房经济适用房80%，二手房70%以内，单笔贷款额度最高不超过40万元。
　　贷款期限：商品房经济适用房房改房最长为30年，二手房为20年，男职工可贷到65岁，女职工可贷到60岁。
　　二、商业贷款。商业贷款基准利率是由央行公布的，各商业银行可在基准利率的基础上，上浮或下浮一定的比例。目前，商业住房贷款的5年以年的基准利率为5.94%，上浮10%则为6.53%，下浮30%则为4.158%。因此商业银行的5年以上贷款利率的范围在6.53%-4.158%之间。如果你购买第一套房，那你可享受4.158%的贷款利率;如果你所购买不是第一套房，则只能享受85折优惠，即5.05%;如是要你购买的是商用房，在利率方面则不能享受优惠。不过，具体如何执行，还是要看各家银行。
　　商业性质的购房贷款具体的还可方式不同，就能直接影响到贷款人月供压力的大小。商业性质的贷款有两种还款方式。等额本金还款法与等额本息还款法。
　　“等额本金还款法”目前采用的不算太多，它是贷款人在还贷期限内，以并不固定的数目每月还贷。也说是说，虽然每年每月本金保持不变，但每年每月利息则会由多到少不断变化。
　　具体的计算公式为：月还款额=本金÷贷款期限(月)+(本金-已还本金)×月利率。不难发现，每月的还款额并不固定，而是随着每月利息的变化而变化的，是一个递减的过程。选择这样方式还款，相对而言每个月的还可压力还是比等额本息还款的压力要大些。
　　等额本息还款法：即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。这种方式的还款相对来说还款压力比较小。
　　等额本息还款法计算公式：每月还款额=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率÷(1+月利率)^还款总期数-1
　　等额金还款法与等额本息还款法的比较
　　等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少，这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款的人群;而等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，但对于精通投资的人来说不失为一个好选择。通过上面的内容就可以不难看出，其实两种不同的还款方式，其实带给贷款人不同的只是还款压力的大小不同。而并非人们通常所说的，选择合理的还款方式，就可以节省交给银行的利息。